Checklist de bancada — Compra e Venda de Imóvel

Analise a matrícula com IA, em um minuto

Copie o texto abaixo, abra a ferramenta de IA que você usa, anexe o PDF da matrícula e cole o texto. A resposta vem organizada em onze partes: proprietários e frações, cadeia de transmissões, ônus vigentes e cancelados, linha do tempo de datas, inconsistências, alertas e as perguntas para fazer ao vendedor.

1. Tarje CPF, RG e data de nascimento antes de enviar o PDF — a análise funciona igual sem eles.
2. Anexe o PDF da matrícula e cole o texto.
3. Confira com o documento original os três pontos que decidem o negócio: proprietários, ônus vigentes e data de emissão.

Você vai analisar a certidão de matrícula de imóvel em anexo. Sou corretor de imóveis em São Paulo e preciso de uma triagem completa antes de aceitar a captação. Não dê parecer jurídico: descreva o que está escrito e aponte o que merece atenção.

Responda nesta ordem, usando exatamente estes títulos:

1. IDENTIFICAÇÃO
Número da matrícula, cartório de registro, data de abertura e data de emissão desta certidão. Diga há quantos dias a certidão foi emitida e se ela já passou de 30 dias.

2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Endereço completo, tipo de imóvel, área privativa, área comum, área total, fração ideal, vaga de garagem e número de contribuinte do IPTU. Transcreva a descrição como está escrita. Aponte se a descrição foi alterada por alguma averbação posterior (mudança de numeração, construção, desdobro).

3. PROPRIETÁRIOS ATUAIS E PROPORÇÕES
Para cada proprietário atual: nome, CPF ou CNPJ se constar, estado civil, regime de bens e nome do cônjuge, conforme a matrícula. Informe a fração ou o percentual que cada um detém e confirme se a soma das frações dá 100%. Indique em qual ato (R.x) cada um adquiriu, a data e o título (compra e venda, doação, partilha, arrematação).

4. CADEIA DE TRANSMISSÕES
Do mais antigo ao mais recente: número do ato, data, tipo de transmissão, quem transmitiu, quem adquiriu e valor declarado, se houver.

5. ÔNUS E RESTRIÇÕES VIGENTES
Liste apenas o que está ATIVO hoje: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, indisponibilidade, usufruto, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade, compromisso de compra e venda registrado, locação averbada, servidão, ação judicial averbada. Para cada um: número do ato, data, em favor de quem, valor e processo, se constar.

6. ATOS JÁ CANCELADOS
O que foi baixado ou cancelado e o número do ato que cancelou. Separe com clareza do item 5.

7. LINHA DO TEMPO DE DATAS
Monte uma linha do tempo com todas as datas relevantes: abertura, cada aquisição, cada ônus e cada cancelamento. Aponte intervalos estranhos ou atos fora de ordem.

8. CONFERÊNCIAS DE CONSISTÊNCIA
Aponte qualquer divergência: nomes ou CPFs grafados de formas diferentes, estado civil que mudou sem averbação, proprietário casado sem o cônjuge identificado, frações que não fecham, área construída sem averbação de construção, proprietário falecido, empresa como proprietária.

9. ALERTAS PARA A VENDA
Do mais grave ao menos grave, o que pode atrasar ou impedir a venda, com uma linha explicando o porquê de cada um.

10. PERGUNTAS PARA O VENDEDOR
Uma lista de perguntas objetivas para eu fazer ao vendedor, baseada no que você encontrou.

11. O QUE NÃO FOI POSSÍVEL LER
Trechos ilegíveis, cortados ou ambíguos. Seja explícito: é melhor dizer que não leu do que supor.

Regras da resposta:
- Cite sempre o número do ato (R.x ou AV.x) de onde tirou cada informação.
- Não invente nada. Se não estiver na matrícula, escreva "não consta".
- Não conclua se a venda é possível ou segura. Isso é decisão do advogado e do cartório.
- Use linguagem direta, sem juridiquês.