Checklist de bancada — Dação em Pagamento

O que este ato tem de diferente.

A dação existe porque há uma dívida anterior. Sem dívida provada, não há dação — há compra e venda, doação ou simulação. Por isso a conferência começa pela obrigação, e não pelo imóvel: é a origem da dívida que sustenta o ato e o distingue dos vizinhos.

1 · A dívida

Este bloco é o que diferencia a dação de qualquer outro ato. Sem ele, o resto não se sustenta.

Origem da dívida identificada e descritaContrato, confissão, nota promissória, sentença, honorários, saldo de negócio anterior. A escritura precisa dizer de onde vem. Documento que comprova a obrigação apresentado Valor da dívida apurado na data do ato, com principal, encargos e atualização Credor e devedor conferidos — quem entrega o bem é quem deve Verificação de que a dívida é líquida, certa e exigível Se dívida entre parentes ou sócios: cautela redobrada quanto à comprovaçãoÉ a hipótese em que a dação mais serve de disfarce para doação. Sem prova consistente da dívida, oriente pelo ato correto.

2 · Devedor — quem entrega o bem

Documento de identidade e CPF, dentro da validade Certidão de casamento atualizada e regime de bens identificado Vênia conjugal colhida, ou dispensa fundamentada no regime União estável: companheiro qualificado e anuente Se pessoa jurídica: atos constitutivos, prova dos poderes e verificação do objeto social Se por procurador: instrumento público com poderes expressos, especiais e o bem identificado Verificação de insolvência e de ações contra o devedorDação feita por devedor insolvente pode ser atacada como fraude contra credores ou fraude à execução. É o risco central deste ato.

3 · Credor — quem recebe o bem

Documento de identidade e CPF Estado civil e regime de bens — para saber se o bem recebido se comunica Se pessoa jurídica: atos constitutivos e prova dos poderes de quem assina Concordância expressa em receber coisa diversa da devidaA dação depende do consentimento do credor. Ele não é obrigado a aceitar bem no lugar de dinheiro. Se houver mais de um credor: anuência de todos, ou definição da quota quitada

4 · O bem dado em pagamento

Se imóvel: matrícula atualizada, emitida há poucos dias Descrição conferida contra a matrícula, palavra por palavra Titularidade conferida: o devedor é o titular registrado Ônus, gravames, penhoras e indisponibilidades verificadosPenhora averbada na matrícula praticamente inviabiliza a dação sem anuência do juízo. Consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens Se houver alienação fiduciária ou hipoteca: quitação, cancelamento ou anuência do credor Se rural: CCIR, ITR e verificação de georreferenciamento Se bem móvel, quotas ou direitos: prova de titularidade e forma adequada de transferência

5 · Valor, quitação e saldo

A parte que mais gera litígio depois: o que acontece com a diferença.

Valor atribuído ao bem declarado na escritura Comparação expressa entre o valor do bem e o valor da dívida Se o bem vale MENOS que a dívida: saldo remanescente descrito, com forma e prazo Se o bem vale MAIS que a dívida: destino da diferença definidoDevolução em dinheiro, quitação de outra obrigação, ou liberalidade — e liberalidade tem tratamento tributário próprio. Quitação: total ou parcial, dita com todas as letrasEscritura que não diz se a dívida foi extinta deixa a discussão aberta. É o defeito mais comum aqui. Se quitação total: declaração de que nada mais será cobrado a esse título

6 · Impostos

Dação é transmissão onerosa. A confusão com doação é o erro mais frequente.

ITBI apurado e recolhido antes da lavratura, ou imunidade reconhecidaA dação de imóvel é onerosa: incide ITBI, imposto municipal, e não ITCMD. Só se aplicaria ITCMD se o negócio fosse, de fato, uma liberalidade. Base de cálculo conferida contra o valor adotado pelo Município Quem arca com o imposto definido e consignado Se houver excesso entregue sem contrapartida: verificação do tratamento tributário da diferença Se dação para quitar tributo ao Poder Público: verificação da lei específica que autorizaDação em pagamento de tributo depende de lei do ente, e o procedimento é próprio.

7 · Certidões e situação fiscal

Certidão negativa de tributos municipais do imóvel Certidões pessoais do devedor, conforme a exigência da serventiaAqui elas pesam mais que na compra e venda: são o que revela ação capaz de caracterizar fraude. Certidões de distribuidores cíveis e execuções em nome do devedor Se pessoa jurídica: certidões de regularidade fiscal e verificação de recuperação ou falência Ciência do credor quanto às pendências existentes, consignada na escritura

8 · A minuta e o depois

Qualificação completa de devedor, credor e cônjuges Descrição da dívida, com origem, valor e documento que a comprova Descrição do bem idêntica à matrícula Aceitação expressa do credor Cláusula de quitação, total ou parcial, sem ambiguidade Menção à guia recolhida e às certidões apresentadas Leitura em voz alta, na íntegra, na presença das partes Registro na matrícula — é ele que transfere a propriedade Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) transmitida Baixa ou devolução do título da dívida, quando houver

O erro que mais volta.

Escritura que entrega o bem e não diz o que aconteceu com a dívida. Quitou tudo? Quitou parte? Restou saldo? Sem essa cláusula, o credor pode cobrar de novo e o devedor não tem como provar que pagou.

Mais checklists de bancada

Este é um dos checklists da série. Na biblioteca estão todos os já publicados, um para cada ato — e os próximos aparecem lá primeiro.

Abrir a biblioteca