Checklist de bancada — Permuta de Imóveis

A regra que organiza este checklist.

Permuta é duas alienações simultâneas. Cada permutante é, ao mesmo tempo, vendedor de um imóvel e comprador de outro. Isso significa conferência completa dos DOIS lados, DUAS matrículas, DUAS apurações de imposto e DOIS registros. Tratar como um negócio só é a origem de quase todo problema aqui.

1 · Primeiro permutante

Rode este bloco inteiro e depois repita para o outro lado.

Documento de identidade e CPF, dentro da validade Certidão de casamento atualizada e regime de bens identificado Vênia conjugal colhida, ou dispensa fundamentada no regime União estável: companheiro qualificado e anuente Se pessoa jurídica: atos constitutivos, ata de eleição e prova dos poderes Se por procurador: instrumento público com poderes expressos e especiais, com os dois imóveis identificadosProcuração que autoriza vender mas não permutar é insuficiente — permuta é negócio próprio. Se espólio ou incapaz: alvará ou autorização judicial

2 · Segundo permutante

Mesmas exigências. Não presuma que o segundo lado é mais simples que o primeiro.

3 · Os dois imóveis

Cada linha vale para cada imóvel. Confira um, depois o outro — não os dois ao mesmo tempo.

Matrícula atualizada de cada imóvel, emitida há poucos dias Descrição de cada um conferida contra a respectiva matrícula, palavra por palavra Titularidade conferida: cada permutante é o titular registrado do que está entregando Ônus, gravames e indisponibilidades verificados nas duas matrículas Consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens para ambos Se houver alienação fiduciária ou hipoteca: quitação, cancelamento ou anuência do credor Se algum for rural: CCIR, ITR e verificação de georreferenciamento Se imóveis em comarcas ou Estados diferentes: registro e tributação separadosCada imóvel se registra na sua matrícula, no seu cartório. E o imposto sobre imóvel é devido onde ele está.

4 · Valores e torna

É aqui que a permuta se distingue da compra e venda, e é onde mais se erra o imposto.

Valor atribuído a cada imóvel declarado na escritura Torna identificada: existe diferença em dinheiro entre os dois valores?Torna é a diferença paga em dinheiro. Se existe, precisa estar dita, com valor, forma e prazo. Se há torna: forma, prazo e garantia do pagamento consignados Ciência das partes de que a permuta é onerosa para os dois lados

5 · Impostos

Duas transmissões, dois fatos geradores. O erro clássico é recolher uma guia só.

ITBI apurado sobre CADA uma das transmissões, conforme a regra do Município Guias recolhidas antes da lavratura, ou imunidade reconhecidaO tabelião não lavra sem a comprovação. Providencie antes de marcar a data. Base de cálculo de cada imóvel conferida contra o valor adotado pelo Município Se imóveis em Municípios diferentes: guia em cada Município Se houver torna: verificação do tratamento tributário dado à diferença Quem arca com cada guia definido e consignado na escritura

6 · Certidões e situação fiscal

Certidão negativa de tributos municipais de cada imóvel Certidões pessoais de cada permutante, conforme a exigência da serventia Se permutante pessoa jurídica: certidões de regularidade fiscal Quitação condominial de cada imóvel, quando houver condomínio Ciência recíproca sobre pendências que permanecerem, consignada na escritura

7 · Situações especiais

Permuta entre ascendente e descendente: anuência dos demais descendentes e do cônjugeVale a mesma cautela do art. 496 aplicada à venda — permuta também é alienação onerosa. Permuta de imóvel por unidade futura: descrição da unidade, prazo de entrega e garantiasÉ a permuta mais frequente com construtora, e a que mais gera litígio. Nada de "unidade a ser definida". Permuta com desigualdade grande de valores: verificação de simulação de doação Cláusula resolutiva, arras ou condição: redação expressa Parte que não sabe ou não pode assinar, cega, ou que não fala português: providências consignadas

8 · A minuta e o depois

Qualificação completa dos dois permutantes e cônjuges Descrição de cada imóvel idêntica à sua matrícula Valores, torna e forma de pagamento descritos Menção às guias recolhidas e às certidões apresentadas Leitura em voz alta, na íntegra, na presença das partes Registro em CADA matrícula, no cartório competente de cada imóvelRegistrar um lado só deixa o negócio pela metade — e o imóvel não registrado continua no nome de quem já não é dono. Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) transmitida Cópia da escritura e das guias entregue aos dois lados

O erro mais caro da permuta.

Recolher uma guia de ITBI só. São duas transmissões: cada permutante adquire um imóvel, e cada aquisição é fato gerador. Se os imóveis estão em Municípios diferentes, são dois Municípios diferentes cobrando.

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Este é um dos checklists da série. Na biblioteca estão todos os já publicados, um para cada ato — e os próximos aparecem lá primeiro.

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