Checklist de bancada — Ata Notarial de Usucapião

O que a ata é, e o que ela não é.

A ata notarial não declara a usucapião. Ela é a peça de prova que abre o pedido no Registro de Imóveis: o tabelião atesta o que constatou sobre o tempo e as características da posse. Quem reconhece a aquisição é o registrador, e é ele quem vai cobrar o que faltar. Uma ata bem feita é a que sobrevive à qualificação registral.

1 · Antes de aceitar o serviço

Cinco minutos aqui evitam uma ata que não vai servir para nada.

Modalidade de usucapião identificadaExtraordinária, ordinária, especial urbana ou rural, familiar, coletiva. Cada uma tem prazo e requisitos próprios — e é o prazo que define o que a ata precisa provar. Prazo da modalidade conferido contra o tempo de posse alegado Verificação de que o bem é usucapívelBem público não se usucape. Confira a natureza do imóvel antes de qualquer diligência. Verificação de que o requerente é assistido por advogado Consulta prévia ao Registro de Imóveis competente, quando a prática local recomendarAlinhar com o registrador o que ele vai exigir economiza retrabalho. Em muitas comarcas essa conversa é o que faz o procedimento andar.

2 · O requerente e a posse

Documento de identidade e CPF do requerente Estado civil comprovado; cônjuge ou companheiro qualificado e participante Data de início da posse declarada, com precisão possível Origem da posse descritaCompra por contrato particular, cessão, ocupação, herança de posse. É o que sustenta a soma de posses, quando houver. Soma de posses (acessio possessionis), se invocada: prova da cadeia de possuidores Declaração de posse mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição Verificação de animus domini — posse com intenção de donoLocatário, comodatário e depositário não usucapem: a posse é precária. Pergunte a origem antes de constatar. Inexistência de ação possessória ou reivindicatória sobre o imóvel

3 · A prova do tempo

Este é o coração da ata. Sem prova de tempo, não há usucapião.

Contas de consumo em nome do possuidor, ao longo do períodoÁgua, luz e telefone são a prova de tempo mais aceita, porque têm data e endereço. Carnês de IPTU ou comprovantes de pagamento de tributos do imóvel Contrato particular, recibos ou cessão que documentem a entrada na posse Correspondência recebida no endereço ao longo dos anos Documentos escolares, médicos ou previdenciários com o endereço Fotografias datadas, quando existirem Depoimento de confrontantes e vizinhos, colhido e qualificadoVale mais quando o depoente é confrontante e diz desde quando conhece a posse. Verificação de que a prova cobre TODO o prazo exigido, sem lacunaProva dos últimos cinco anos não sustenta uma usucapião de quinze. A lacuna no meio do período é o defeito que mais devolve o pedido.

4 · O imóvel

Matrícula do imóvel, se houver, atualizada Se não houver matrícula: certidão negativa de registro e verificação da situação registralImóvel sem matrícula tem procedimento próprio e costuma exigir abertura, com exigências adicionais. Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRTExigidos quando o imóvel precisa ser descrito e delimitado — terreno, casa, gleba, área não individualizada. NÃO se aplicam à unidade autônoma de condomínio: apartamento, studio, sala ou vaga já têm descrição e área na própria matrícula. Georreferenciamento, quando exigido pela natureza e área do imóvel Confrontantes identificados e qualificados, com endereço para notificaçãoO procedimento depende da anuência ou da notificação dos confrontantes. Endereço incompleto trava tudo depois. Anuência dos titulares registrais e dos confrontantes, quando já obtida Se unidade autônoma de condomínio: convenção e situação da unidade verificadasApartamento, studio, sala ou vaga. Aqui a descrição vem da matrícula da unidade, e não há planta nem memorial a apresentar. Se rural: CCIR, ITR e verificação da dimensão contra o módulo fiscal

Apartamento e studio não pedem planta.

A planta e o memorial descritivo existem para delimitar o que ainda não está delimitado — terreno, gleba, área tomada de imóvel maior. A unidade autônoma de condomínio já nasce descrita e com área na matrícula, com a fração ideal definida na instituição do condomínio. Nesses casos, não se exige planta, memorial nem georreferenciamento: a descrição da matrícula da unidade basta. Pedir planta de apartamento é criar custo e atraso sem ganho — e é exigência que o registrador não faz.

A diligência que dá corpo à ata.

Vá ao imóvel. A ata de usucapião ganha força quando o tabelião constata pessoalmente o que descreve: as benfeitorias, a ocupação, os limites, o estado de conservação, quem está lá. Descrever de oitiva o que se poderia ver é desperdiçar o que a ata tem de melhor.

5 · A diligência e a constatação

Comparecimento ao imóvel, com data e horário registrados Descrição do que foi constatado: construção, benfeitorias, cercas, limites, uso atual Identificação de quem ocupa o imóvel no momento da diligência Registro fotográfico anexado à ata Confrontações verificadas no local e comparadas com a planta Sinais de posse antiga constatados: construção consolidada, árvores, murosO que se vê no local costuma corroborar o tempo alegado melhor que documento. Descrição objetiva, sem juízo de valor e sem conclusão jurídicaO tabelião narra o que constatou. Concluir que "a usucapião está caracterizada" é invadir a competência do registrador.

6 · A ata

Qualificação completa do requerente e do cônjuge ou companheiro Descrição do imóvel conforme planta e memorial — ou conforme a matrícula, se for unidade de condomínio Narrativa do tempo de posse, com origem e continuidade Relação de todos os documentos apresentados, um a um Depoimentos transcritos com a qualificação de cada depoente Relato da diligência, com data, local e o que foi constatado Anexos identificados e vinculados à ata Ausência de conclusão sobre o direito — a ata constata, não decide

7 · Depois da ata

Ata entregue ao advogado para instruir o requerimento no Registro de Imóveis Orientação sobre as notificações que o registrador fará Orientação sobre o prazo de impugnação e o efeito do silêncio dos notificados Orientação de que exigência registral é comum e não significa que a ata falhou Ciência de que, havendo impugnação, o caminho passa a ser o judicial

O erro que mais devolve o procedimento.

Prova de tempo com lacuna. O requerente traz contas dos últimos anos e um contrato antigo, e o meio do período fica vazio. Monte a linha do tempo antes de lavrar: ano a ano, do início da posse até hoje, e veja onde falta documento. É mais barato buscar agora do que depois da exigência.

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Este é um dos checklists da série. Na biblioteca estão todos os já publicados, um para cada ato — e os próximos aparecem lá primeiro.

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