Como a regularização funciona

O que fica pendente depois da entrega

O passivo que permanece

A unidade entregue e não escriturada continua na matrícula em nome da vendedora. Do ponto de vista do registro, nada aconteceu: o imóvel segue sendo da construtora, ainda que outra pessoa esteja morando nele há anos.

Na prática, isso significa IPTU e taxas lançados no CNPJ da vendedora, exposição a terceiros que localizam o imóvel em nome dela, e uma contingência que continua aberta nos livros da empresa muito depois de o empreendimento ter sido concluído.

Quanto mais tempo passa, mais caro fica resolver — e a razão principal é tributária, como está explicado na seção do comprador.

O que costuma travar

• O comprador não tem recursos para as custas e o imposto no momento em que é procurado
• O ITBI nunca foi recolhido, e o valor de hoje é maior que o da época
• O comprador mudou de endereço e não é localizado pelos dados do contrato
• O titular faleceu e não houve inventário
• Houve separação ou divórcio depois da compra, sem partilha formalizada
• O contrato foi cedido a terceiro sem instrumento adequado

Nenhum desses casos é insolúvel. Todos exigem tratamento individual, e é isso que costuma inviabilizar a solução em massa feita internamente.

O que a EASEN faz

Análise dos contratos. Qualificação das partes, regime de bens, forma de pagamento e verificação de quitação, unidade por unidade.

Pesquisa registral. Matrícula de visualização em cada Registro de Imóveis competente, para conhecer a situação real antes de qualquer contato — inclusive as unidades que já foram escrituradas sem que a construtora soubesse.

Comunicação com o comprador. O aviso é emitido pela construtora, com o texto aprovado previamente. O atendimento — dúvidas, documentos, prazos — é conduzido pela EASEN.

Lavratura. Minuta ajustada ao empreendimento e aprovada pelo jurídico da construtora antes do primeiro ato. Os atos podem ser praticados por videoconferência, nos termos do Provimento CNJ nº 100/2020.

Registro e IPTU. Envio do título ao Registro de Imóveis, acompanhamento até a averbação e pedido de transferência de titularidade junto à Prefeitura.

O que a construtora precisa fornecer

• Contratos de compra e venda das unidades
• Números de matrícula, quando houver
• Documentos da vendedora: contrato social, procurações e documentos dos representantes
• Aprovação da minuta e do texto da comunicação aos compradores

O que a construtora recebe

• Levantamento da situação real de cada unidade do empreendimento
• Relatório periódico de andamento, com o estágio de cada unidade
• A lista do resíduo — as unidades comunicadas, com prazo vencido e sem manifestação — com unidade, matrícula e motivo, pronta para encaminhamento interno

Custo para a construtora

Não há. A construtora não paga pelo serviço. O comprador paga apenas os emolumentos de tabela e os tributos incidentes, sem acréscimo.

O comprador escolhe livremente o tabelionato de notas, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.935/94.

Recebeu um aviso sobre a escritura?

Se a construtora avisou que a escritura do seu imóvel está pendente, estas são as perguntas que quase todo mundo faz.

Por que preciso de escritura se já paguei?

Pagar e ser proprietário são coisas diferentes. Quem é dono de um imóvel é quem consta na matrícula, no Registro de Imóveis. Enquanto a escritura não é lavrada e registrada, o imóvel continua no nome da construtora, mesmo que você tenha quitado tudo e more nele há anos.

Isso trava várias coisas: vender, dar em garantia de um empréstimo, financiar, e — o que costuma pesar mais — transmitir aos herdeiros. Se o titular falece antes de regularizar, o problema fica mais caro e mais demorado para a família.

Quanto custa?

O custo tem três partes, e nenhuma delas é honorário da EASEN:

• Emolumentos — os valores da escritura e do registro, fixados em tabela oficial por faixa de valor do imóvel
• ITBI — o imposto municipal de transmissão
• Certidões — os documentos que o ato exige

Você paga o que está na tabela e os tributos. Não há cobrança adicional pelo trabalho de organização.

Por que o imposto é maior do que eu esperava?

Esta é a parte que costuma surpreender, e é melhor saber antes.

O imposto não é calculado necessariamente sobre o preço que você pagou. A base de cálculo é o maior valor entre dois:

• O valor do negócio — o preço que consta no seu contrato
• O valor venal de referência — a avaliação que o município atribui ao imóvel hoje

O município compara os dois e cobra sobre o maior. Isso significa que o resultado depende do seu caso, e não há uma resposta única.

O que vale como regra geral é que o valor de referência tende a subir a cada ano. Quando ele é o maior dos dois, adiar a regularização costuma sair mais caro do que resolvê-la.

E se eu não tiver o valor agora?

A EASEN trabalha com uma instituição financeira parceira que financia as custas e o imposto, em condições pensadas para este tipo de operação — mais favoráveis do que as de crédito rotativo de cartão.

Funciona assim: apresentamos a simulação com o valor total, o número de parcelas e o custo. Você decide. A contratação é feita diretamente com a instituição, que analisa o pedido segundo os critérios dela, e o valor é repassado direto para o pagamento das custas — não passa pela sua conta.

Você não é obrigado a usar essa alternativa. Se preferir pagar à vista ou resolver por conta própria, o caminho continua aberto.

Preciso ir até um cartório?

Não necessariamente. Os atos podem ser praticados por videoconferência, nos termos do Provimento CNJ nº 100/2020, o que resolve o caso de quem mudou de cidade ou de estado.

Posso escolher outro cartório?

Pode. A escolha do tabelionato de notas é livre ao comprador, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.935/94. Se preferir levar o ato a outro tabelionato, é seu direito, e isso não altera nada do que foi combinado com a construtora.

E se eu não fizer nada?

O imóvel continua sem transferência no registro, com as limitações descritas acima. O custo do imposto tende a crescer com o tempo. E a construtora pode adotar as medidas que entender cabíveis quanto às unidades que permanecem em seu nome.

Se você tem dúvida sobre a legitimidade do aviso que recebeu, confirme diretamente com a construtora pelos canais oficiais dela antes de enviar qualquer documento.