Regularização de escrituras
O imóvel foi pago. A escritura ficou para trás.
Esta página explica o serviço em detalhe, para os dois lados da mesma operação: a construtora que entregou e não escriturou, e o comprador que recebeu o aviso. Escolha por onde começar.
O que fica pendente depois da entrega.
O passivo que permanece
A unidade entregue e não escriturada continua na matrícula em nome da vendedora. Do ponto de vista do registro, nada aconteceu: o imóvel segue sendo da construtora, ainda que outra pessoa esteja morando nele há anos.
Na prática, isso significa IPTU e taxas lançados no CNPJ da vendedora, exposição a terceiros que localizam o imóvel em nome dela, e uma contingência que continua aberta nos livros da empresa muito depois de o empreendimento ter sido concluído.
Quanto mais tempo passa, mais caro fica resolver, e a razão principal é tributária, como está explicado na seção do comprador.
O que costuma travar
- O comprador não tem recursos para as custas e o imposto no momento em que é procurado
- O ITBI nunca foi recolhido, e o valor de hoje é maior que o da época
- O comprador mudou de endereço e não é localizado pelos dados do contrato
- O titular faleceu e não houve inventário
- Houve separação ou divórcio depois da compra, sem partilha formalizada
- O contrato foi cedido a terceiro sem instrumento adequado
Nenhum desses casos é insolúvel. Todos exigem tratamento individual, e é isso que costuma inviabilizar a solução em massa feita internamente.
O que a EASEN faz
Análise dos contratos
Qualificação das partes, regime de bens, forma de pagamento e verificação de quitação, unidade por unidade.
Pesquisa registral
Matrícula de visualização em cada Registro de Imóveis competente, para conhecer a situação real antes de qualquer contato, inclusive as unidades que já foram escrituradas sem que a construtora soubesse.
Comunicação com o comprador
O aviso é emitido pela construtora, com o texto aprovado previamente. O atendimento (dúvidas, documentos, prazos) é conduzido pela EASEN.
Lavratura
Minuta ajustada ao empreendimento e aprovada pelo jurídico da construtora antes do primeiro ato. Os atos podem ser praticados por videoconferência, nos termos do Provimento CNJ nº 100/2020.
Registro e IPTU
Envio do título ao Registro de Imóveis, acompanhamento até a averbação e pedido de transferência de titularidade junto à Prefeitura.
O que a construtora precisa fornecer
- Contratos de compra e venda das unidades
- Números de matrícula, quando houver
- Documentos da vendedora: contrato social, procurações e documentos dos representantes
- Aprovação da minuta e do texto da comunicação aos compradores
O que a construtora recebe
- Levantamento da situação real de cada unidade do empreendimento
- Relatório periódico de andamento, com o estágio de cada unidade
- A lista do resíduo (as unidades comunicadas, com prazo vencido e sem manifestação), com unidade, matrícula e motivo, pronta para encaminhamento interno
Dados pessoais. Os dados dos compradores são tratados por conta e ordem da construtora, nos termos da Lei nº 13.709/18, limitados à finalidade da regularização e eliminados ao término do trabalho.
Zero.
A construtora não paga pelo serviço. O comprador paga apenas os emolumentos de tabela e os tributos incidentes, sem acréscimo. O comprador escolhe livremente o tabelionato de notas, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.935/94.
Acompanhamento unidade por unidade
Durante todo o trabalho, a construtora sabe onde cada unidade está: quem já assinou, quem está no registro, quem parou e por quê. No fim, recebe a lista do resíduo pronta para o jurídico.
Quer ver como isso ficaria no seu empreendimento? Escreva com o nome do empreendimento e o número aproximado de unidades. Marcamos uma conversa.
Recebeu um aviso sobre a escritura?
Se a construtora avisou que a escritura do seu imóvel está pendente, estas são as perguntas que quase todo mundo faz.
Por que preciso de escritura se já paguei?
Pagar e ser proprietário são coisas diferentes. Quem é dono de um imóvel é quem consta na matrícula, no Registro de Imóveis. Enquanto a escritura não é lavrada e registrada, o imóvel continua no nome da construtora, mesmo que você tenha quitado tudo e more nele há anos.
Isso trava várias coisas: vender, dar em garantia de um empréstimo, financiar e, o que costuma pesar mais, transmitir aos herdeiros. Se o titular falece antes de regularizar, o problema fica mais caro e mais demorado para a família.
Quanto custa?
O custo tem três partes, e nenhuma delas é honorário da EASEN:
- Emolumentos: os valores da escritura e do registro, fixados em tabela oficial por faixa de valor do imóvel
- ITBI: o imposto municipal de transmissão
- Certidões: os documentos que o ato exige
Você paga o que está na tabela e os tributos. Não há cobrança adicional pelo trabalho de organização.
Por que o imposto é maior do que eu esperava?
Esta é a parte que costuma surpreender, e é melhor saber antes. O imposto não é calculado necessariamente sobre o preço que você pagou. A base de cálculo é o maior valor entre dois:
- O valor do negócio: o preço que consta no seu contrato
- O valor venal de referência: a avaliação que o município atribui ao imóvel hoje
O município compara os dois e cobra sobre o maior. Se o valor de referência estiver acima do que você pagou (o que é comum em contratos antigos, porque a referência é atualizada todo ano), o imposto será calculado sobre a avaliação atual. Mas nem sempre é assim: há empreendimentos em que o valor do negócio continua acima da referência mesmo depois de anos.
Por isso a conta é feita unidade por unidade, com o número na mão, e informada a você antes de qualquer ato. A regra geral é que a referência tende a subir a cada ano; quando ela é o maior dos dois, adiar costuma sair mais caro do que resolver.
E se eu não tiver o valor agora?
A EASEN trabalha com uma instituição financeira parceira que financia as custas e o imposto, em condições pensadas para este tipo de operação, mais favoráveis do que as de crédito rotativo de cartão.
Apresentamos a simulação com o valor total, o número de parcelas e o custo. Você decide. A contratação é feita diretamente com a instituição, que analisa o pedido segundo os critérios dela, e o valor é repassado direto para o pagamento das custas, sem passar pela sua conta. Você não é obrigado a usar essa alternativa.
Preciso ir até um cartório?
Não necessariamente. Os atos podem ser praticados por videoconferência, nos termos do Provimento CNJ nº 100/2020, o que resolve o caso de quem mudou de cidade ou de estado.
Posso escolher outro cartório?
Pode. A escolha do tabelionato de notas é livre ao comprador, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.935/94. Se preferir levar o ato a outro tabelionato, é seu direito, e isso não altera nada do que foi combinado com a construtora.
E se eu não fizer nada?
O imóvel continua sem transferência no registro, com as limitações descritas acima. O custo do imposto tende a crescer com o tempo. E a construtora pode adotar as medidas que entender cabíveis quanto às unidades que permanecem em seu nome.
Se você tem dúvida sobre a legitimidade do aviso que recebeu, confirme diretamente com a construtora pelos canais oficiais dela antes de enviar qualquer documento.
Contato
Ficou com dúvida sobre o seu caso?
Escreva contando o nome do empreendimento e o número da sua unidade. A resposta vem da equipe que conduz o atendimento, não de um atendimento automático. Se você é da construtora, diga o nome do empreendimento e o número aproximado de unidades pendentes.
Toque para copiar o endereço e cole no seu e-mail.
Se recebeu um aviso e quer confirmar se é legítimo, procure também a construtora pelos canais oficiais dela.
